Podatki od nieruchomości w Dubaju dla Polaka
Zacznę od rzeczy najważniejszej, bo to wpis o pieniądzach i prawie. To, co czytasz, ma charakter informacyjny i nie jest poradą podatkową. Twoja sytuacja zależy od indywidualnych okoliczności, a przepisy się zmieniają. Zanim podejmiesz decyzję, skonsultuj się z doradcą podatkowym. Ja jestem brokerem, nie doradcą, i właśnie dlatego mówię o tym wprost, zamiast udawać, że znam odpowiedź na Twój konkretny przypadek.
Brokerzy w Dubaju lubią hasło „zero procent podatku”. Po stronie emirackiej to w dużej mierze prawda. Dla Ciebie, jako polskiego rezydenta podatkowego, obraz jest zupełnie inny, i tego w folderze nie znajdziesz. Rozłóżmy to spokojnie.
Co realnie płacisz po stronie Emiratów
Zacznijmy od tego, co prawdziwe. Zjednoczone Emiraty Arabskie nie pobierają podatku dochodowego od osób fizycznych ani podatku od zysków kapitałowych. Jeśli wynajmujesz mieszkanie prywatnie i sprzedajesz je jako osoba fizyczna, po stronie emirackiej rzeczywiście nie ma podatku dochodowego. To realna przewaga tego rynku i nie zamierzam jej umniejszać.
Ale „zero” to uproszczenie. Jest opłata miejska, tak zwana housing fee, 5 procent rocznej wartości czynszu, pobierana przez rachunek za media. Jest VAT 5 procent, który dotyczy między innymi opłat serwisowych i najmu krótkoterminowego. Jest podatek korporacyjny 9 procent, który co do zasady nie dotyka osoby fizycznej wynajmującej prywatnie, ale pojawia się przy działalności gospodarczej lub spółce. Czyli „zero podatku” nie znaczy „zero kosztów”.
Dlaczego polski rezydent i tak rozlicza Dubaj w Polsce
Tu jest sedno. Jeśli mieszkasz w Polsce, masz tu rodzinę, firmę albo spędzasz tu większość roku, jesteś polskim rezydentem podatkowym. A to oznacza nieograniczony obowiązek podatkowy, czyli rozliczasz w Polsce dochody z całego świata, także te z Dubaju.
Dlaczego nie chroni Cię umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania? Bo ona działa inaczej, niż się powszechnie sądzi. Umowa między Polską a Emiratami została zmieniona protokołem z 2013 roku, który wszedł w życie 1 maja 2015 roku. Ten protokół zmienił metodę rozliczenia z korzystnej metody wyłączenia na metodę proporcjonalnego odliczenia. (Na marginesie, często słyszy się, że zmieniła to konwencja MLI, to nieścisłe. MLI dodała tylko klauzule antyabuzywne, metodę zmienił wcześniejszy protokół bilateralny.)
Co to znaczy w praktyce? Dochód z Dubaju wykazujesz w Polsce, a od polskiego podatku możesz odliczyć podatek zapłacony w Emiratach. Tyle że w Emiratach nie zapłaciłeś żadnego podatku od najmu. Więc nie masz czego odliczyć. I płacisz pełny polski podatek. Mechanizm, który miał chronić przed podwójnym opodatkowaniem, przy zerowym podatku w Dubaju oznacza po prostu pełne opodatkowanie w Polsce.
Najem, czyli ryczałt 8,5 i 12,5 procent
Najem prywatny rozliczasz w Polsce ryczałtem: 8,5 procent do 100 tysięcy złotych przychodu rocznie (małżonkowie wspólnie do 200 tysięcy) i 12,5 procent od nadwyżki. Uwaga na słowo „przychód”, to nie jest zysk. Płacisz od całego czynszu, bez odliczania service charge ani innych kosztów.
Formalnie: zeznanie PIT-28 do 30 kwietnia następnego roku, z załącznikiem PIT/ZG na dochód zagraniczny. Przy czynszu rocznym rzędu 93 tysięcy złotych ryczałt 8,5 procent to około 7 900 złotych do zapłaty w Polsce, mimo „zera” w Dubaju.
Sprzedaż, czyli zasada pięciu lat
Tu jest dobra wiadomość, o której mało kto mówi. Jeśli sprzedasz nieruchomość po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym ją nabyłeś, w Polsce nie zapłacisz podatku od sprzedaży. Ta sama zasada, co dla mieszkań w Polsce, stosuje się też do zagranicznych. Obiegowe „zagraniczne zawsze rozliczasz” jest nieścisłe.
Jeśli jednak sprzedasz przed upływem pięciu lat, zapłacisz 19 procent od dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu, na formularzu PIT-39. Jest tu pułapka przy zakupie off-plan: moment „nabycia” bywa sporny. Najostrożniej liczyć pięć lat od wydania aktu własności przy odbiorze mieszkania, a nie od umowy rezerwacyjnej. To kwestia, którą warto zabezpieczyć indywidualną interpretacją podatkową, bo dla off-plan za granicą nie ma jednoznacznej linii.
Ulga abolicyjna nie pomoże
Pytanie, które zawsze pada: a ulga abolicyjna? Niestety nie. Od 2021 roku jest ograniczona limitem (1 360 złotych) i, co ważniejsze, ustawa wprost wyłącza z niej najem oraz sprzedaż nieruchomości. Brzmi jak ratunek, ale przy nieruchomościach po prostu nie działa.
„A skarbówka się nie dowie”
To zdanie z 2015 roku. Dziś jest nieprawdziwe. Emiraty uczestniczą w automatycznej wymianie informacji podatkowych (CRS) i wymieniają dane z Polską, pierwsze dane trafiły do polskiego fiskusa już za okres 2018. Przepływy z najmu i ze sprzedaży na emirackim koncie mogą być widoczne. Niezgłoszenie dochodu to zaległość, odsetki i ryzyko odpowiedzialności karnoskarbowej. Nie warto.
Rezydencja, jedyne realne wyjście, ale trudniejsze niż mówią
Jest sposób, żeby legalnie nie płacić w Polsce: przestać być polskim rezydentem podatkowym. Ale to nie jest to samo, co kupno mieszkania ani nawet co uzyskanie Golden Visy. Wiza pobytowa nie czyni Cię automatycznie rezydentem podatkowym.
Decyduje ośrodek interesów życiowych. Jeśli Twoja rodzina, dom i biznes zostają w Polsce, pozostajesz polskim rezydentem, choćbyś kupił mieszkanie w Dubaju i miał Golden Visę. Realne przeniesienie rezydencji oznacza przeniesienie centrum życia, a nie tylko adresu. Dobra wiadomość jest taka, że interpretacje organów z lat 2024 i 2025 (między innymi interpretacja z 16 czerwca 2025 roku) potwierdzają, że można utracić polską rezydencję nawet bez emirackiego certyfikatu rezydencji, który dla Polaka i tak jest praktycznie niedostępny, o ile dobrze udokumentujesz przeniesienie ośrodka interesów. To zawsze ocena indywidualna.
Czego ten wpis nie rozstrzyga
Świadomie nie daję tu odpowiedzi na pytania, które zależą od Twojej konkretnej sytuacji: jak liczyć pięć lat dla Twojego off-plan, czy Twój najem to jeszcze najem prywatny, czy już działalność, czy i kiedy realnie przeniesiesz rezydencję. To są pytania do doradcy podatkowego znającego obie jurysdykcje, i właśnie z takim doradcą łączę moich klientów, zamiast udawać, że sama rozstrzygnę to w artykule.
Mówię o podatkach na pierwszej rozmowie, nie na szóstej. Bo wolę, żebyś znał realny rachunek przed zakupem, niż żebyś poczuł się zaskoczony po roku.
Przygotowałam listę ośmiu pytań, które warto zadać doradcy podatkowemu przed zakupem nieruchomości w Dubaju. Napisz do mnie, prześlę Ci ją, a jeśli chcesz, umówię Cię na rozmowę z doradcą, który zna polsko-emiracki styk.
Materiał ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. Stan prawny i interpretacje mogą się zmieniać, stan na czerwiec 2026. Przed decyzją skonsultuj się z doradcą podatkowym lub uzyskaj indywidualną interpretację podatkową.