Ile naprawdę zarabia się na nieruchomości w Dubaju
Najczęstsza liczba, jaką słyszę od klienta na pierwszej rozmowie, to ROI 30 procent. Czasem 25, czasem 40, zawsze okrągło i zawsze z folderu. Pokażę, skąd ta liczba się bierze i dlaczego nie zostaje w kieszeni. Nie po to, żeby zniechęcić do Dubaju, bo sama tu pracuję i wierzę w ten rynek, ale po to, żebyś wchodził w inwestycję z prawdziwą liczbą, a nie z obietnicą.
Skąd się bierze mit „30 procent”
Trzydzieści procent rocznie z najmu nie istnieje. Ta liczba powstaje na trzy sposoby, wszystkie mylące.
Pierwszy: ktoś bierze wzrost wartości mieszkania off-plan przez trzy lata budowy, sumuje go i nazywa „ROI”, tak jakby to był zwrot roczny. Drugi: liczy zwrot od wpłaconej zaliczki przy płatności ratalnej, a nie od wartości nieruchomości, więc dźwignia robi z 8 procent „trzydzieści”. Trzeci, najczęstszy: dodaje czynsz i zakładany wzrost ceny do jednej liczby, a potem zapomina, że wzrostu ceny nikt nie gwarantuje.
Z bieżącego najmu, po wszystkich kosztach, żadne mieszkanie w Dubaju nie daje 30 procent rocznie. Daje 3 do 5 procent netto. Reszta atrakcyjności tego rynku historycznie pochodziła z aprecjacji, a o tym za chwilę, bo to osobna rozmowa.
Yield brutto, czyli dopiero punkt startu
Yield brutto to czynsz roczny podzielony przez cenę mieszkania. Średnia rynkowa w Dubaju to obecnie około 6,3 do 6,7 procent brutto (Property Monitor, Global Property Guide, maj 2026). Wygląda nieźle. Problem w tym, że to liczba, zanim cokolwiek odejmiesz, a odjąć trzeba sporo.
Dla orientacji, widełki brutto według dzielnic na 2026 rok, mieszkania:
- Downtown około 5,7 procent
- Dubai Marina około 6,2 procent
- Business Bay około 6,8 procent
- JVC około 7,4 procent
- Palm Jumeirah około 5,5 procent
Im wyższy yield, tym zwykle większe ryzyko po drodze (nadpodaż, słabsza płynność, gorsza dzielnica). Im niższy, tym bardziej płacisz za prestiż i odporność ceny. Liczby są z maja 2026, a rynek się zmienia, więc traktuj je jako rząd wielkości dla konkretnego budynku, nie jako wycenę.
Koszty, które zjadają yield brutto
Tu reklamowane „6 procent” zaczyna topnieć.
Service charge. Opłata eksploatacyjna płacona właścicielowi, niezależnie od tego, czy mieszkanie jest wynajęte. W Marinie to 14 do 28 dirhamów za stopę kwadratową rocznie, w Downtown nawet 17 do 40, w budynkach branded jeszcze więcej. Dwie wieże przy tej samej ulicy potrafią różnić się dwukrotnie. Płacisz to także wtedy, gdy mieszkanie stoi puste.
Zarządzanie najmem. Jeśli mieszkasz w Polsce, a mieszkanie jest w Dubaju, ktoś musi je obsłużyć. Firma zarządzająca przy najmie długoterminowym bierze 5 do 7 procent czynszu.
Pustostany. Między jednym najemcą a drugim mieszkanie stoi. Realnie zakładaj pół miesiąca do miesiąca pustki rocznie, nawet gdy rynek jest mocny.
Ubezpieczenie i rezerwa na odświeżenie. Drobne, ale realne. Mieszkanie trzeba między najemcami przygotować.
Podatek, którego nie ma w folderze
I tu pojawia się rzecz, której większość brokerów nie wymienia, bo psuje liczbę. Jako polski rezydent podatkowy płacisz w Polsce ryczałt od najmu, 8,5 procent do 100 tysięcy złotych przychodu rocznie i 12,5 procent powyżej. Od przychodu, nie od zysku. Dubaj rzeczywiście nie pobiera podatku od najmu, ale to nie znaczy, że Ty nie płacisz nic. Płacisz w Polsce. Rozpisałam to w osobnym wpisie o podatkach, bo temat jest na tyle ważny, że zasługuje na własne miejsce.
Pełne rozbicie na konkretnym mieszkaniu
Weźmy mieszkanie jednosypialniowe w Dubai Marina za 1,5 miliona dirhamów, czyli mniej więcej 1,5 miliona złotych, najem długoterminowy, kupione za gotówkę.
| Pozycja | Kwota (AED) |
|---|---|
| Cena zakupu | 1 500 000 |
| Czynsz roczny brutto (około 6,2 procent) | 93 000 |
| minus service charge (800 sq ft po około 18 AED) | -14 400 |
| minus zarządzanie (6 procent) | -5 580 |
| minus ubezpieczenie i rezerwa | -6 000 |
| minus pustostan (około miesiąc) | -7 750 |
| Netto operacyjne (przed podatkiem PL) | około 59 270, czyli 3,95 procent |
| minus podatek PL (ryczałt 8,5 procent od 93 000) | -7 905 |
| Netto po podatku PL | około 51 365, czyli 3,4 procent |
A jeśli policzymy zwrot od pełnego wejścia, czyli ceny powiększonej o około 6,5 procent kosztów zakupu (opłata DLD 4 procent, prowizja, opłaty), realny netto yield spada do około 3,2 procent.
Z reklamowanych „6,2 procent” w kieszeni zostaje mniej więcej połowa. To nie jest zła liczba. To po prostu prawdziwa liczba.
Long-term czy Airbnb
Najem krótkoterminowy kusi wyższym yieldem brutto, 8 do 12 procent zamiast 6 do 7. Ale po odjęciu kosztów (zarządzanie 20 do 25 procent przychodu, sprzątanie, media, które przy short-term płaci właściciel, opłata turystyczna, amortyzacja wyposażenia, pustostany sezonowe) realna różnica netto topnieje do jednego, dwóch punktów procentowych, a poza najlepszymi lokalizacjami potrafi spaść poniżej długiego najmu. Short-term to nie inwestycja pasywna, to mały biznes hotelarski. Dla właściciela, który mieszka w Polsce i chce spokoju, długi najem zwykle wygrywa. To też temat na osobny wpis.
A gdzie jest reszta zysku
Skoro najem daje 3 do 5 procent netto, skąd opowieści o Dubaju jako żyle złota? Z aprecjacji, czyli wzrostu wartości. I tu trzeba być uczciwym w obie strony. Średnia cena za stopę kwadratową wzrosła z około 900 dirhamów na początku 2020 roku do około 1 650 w maju 2026, czyli mniej więcej 90 procent w sześć lat. To był wyjątkowo silny cykl.
Ale rynek właśnie minął szczyt. Indeks cen szczytował w październiku 2025 i od tego czasu lekko spada. Wzrost czynszów wyhamował z 6,2 procent rok do roku w grudniu 2025 do około 1,5 procent w kwietniu 2026. Agencja Fitch prognozuje korektę cen do 15 procent w segmencie mieszkaniowym do końca 2026 roku, napędzaną falą nowej podaży. To prognoza, nie fakt, a uderza głównie w masowe dzielnice, nie w segment prime, ale pokazuje jedno: kupujesz po sześciu latach hossy, nie na dnie.
Na jaką liczbę realnie liczyć
Najem w Dubaju to instrument cash-flow rzędu 3 do 5 procent netto, w segmencie value bliżej 4 do 5, w prestiżowym bliżej 2,5 do 4. Aprecjacja może to powiększyć, ale jest cykliczna i niegwarantowana, a w 2026 roku raczej spłaszczona niż dwucyfrowa. Horyzont, który ma sens, to minimum pięć do siedmiu lat, żeby przejść przez cykl.
Jeśli ktoś obiecuje Ci 30 procent, ucieka z dwóch trzecich rachunku. Ja wolę pokazać Ci pełny rachunek, nawet jeśli liczba na końcu jest mniejsza, bo to jest liczba, z którą nie poczujesz się oszukany po sześciu miesiącach.
Chcesz, żebym policzyła realny zwrot dla konkretnego mieszkania, które rozważasz? Napisz do mnie, rozbiję Ci to na liczby, zanim cokolwiek podpiszesz.
Ten wpis ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej ani podatkowej. Podane liczby to widełki rynkowe zależne od konkretnego budynku i jednostki, stan na czerwiec 2026. Kwestie podatkowe skonsultuj z doradcą podatkowym.