Zwrot z inwestycji
Kalkulator
Realny zwrot z mieszkania w Dubaju: po kosztach zakupu, po pustostanie i po polskim podatku.
Preset: 6,2% brutto · service charge 18 AED/sqft
≈ 1 500 000 zł · kurs 1 AED ≈ 1 PLN (2026)
Zakres ceny: 100 tys. do 50 mln AED. Wynik policzony dla najbliższej wartości w zakresie.
Założenia zaawansowane
co to znaczy?
Roczna opłata eksploatacyjna budynku, płaci ją właściciel niezależnie od tego, czy mieszkanie jest wynajęte. Wg indeksu RERA: Marina ok. 18, JVC ok. 15, Downtown ok. 30 AED/sqft rocznie.
co to znaczy?
Czas bez najemcy między umowami. Realnie 0,5 do 1 miesiąca w roku; rynek najmu w Dubaju jest sezonowy (szczyty: styczeń-marzec i sierpień-październik).
co to znaczy?
Wzrost wartości od zakupu do oddania. Foldery zakładają 20% i więcej; ostrożny model to 0 do 10%. Kupujesz po 6 latach hossy, możliwa stagnacja lub korekta.
Netto po podatku PL
3,5%
6,2% brutto tyle pokazuje folder
rocznie · najem długoterminowy · Dubai Marina
Skąd ta liczba
Koszty zakupu · jednorazowe (6,4% ceny)
ROI na wpłaconym kapitale
5,4%
w horyzoncie 36 mies. · aprecjacja 10%
ROI na całej cenie
3,2%
w horyzoncie 36 mies. · aprecjacja 10%
Skąd ta liczba
Skąd się bierze „ROI 30%" z reklam
Foldery liczą zysk wyłącznie od zaliczki, zakładają aprecjację 20% i wyżej oraz pomijają koszty zakupu i sprzedaży. Wyżej widzisz te same liczby policzone od pełnej ceny i po kosztach.
Golden Visa: od 2 000 000 AED. Przy tej cenie do progu brakuje 500 000 AED.
Policzę realny zwrot dla Ciebie
Wyliczenia orientacyjne, kurs 1 AED ≈ 1 PLN (2026). Ryczałt 8,5% / 12,5% od przychodu to uproszczenie dla rezydenta PL wynajmującego prywatnie, potwierdź swój przypadek z doradcą podatkowym. To nie jest oferta ani porada inwestycyjna. Źródła: DLD, Property Monitor, Knight Frank.
Dane rynkowe: Dubai Land Department, dane otwarte (transakcje 2026) oraz Property Monitor (yieldy) · aktualizacja 11.07.2026
Pełne założenia i metodologia
- Czynsz roczny = yield brutto dzielnicy razy cena zakupu. Yieldy dzielnic: Property Monitor (2026). Mediany cen i wolumeny transakcji: dane otwarte Dubai Land Department, transakcje 2026 (styczeń do lipca).
- Koszty zakupu gotowca: 4% DLD, prowizja agenta 2% + 5% VAT, opłaty trustee i administracyjne (4580 AED), razem ok. 6,4% ceny. Off-plan: 4% DLD + opłaty administracyjne, bez prowizji.
- Od czynszu odejmujemy: service charge wg stawki dzielnicy (AED/sqft/rok, indeks RERA), zarządzanie najmem (domyślnie 6%), ubezpieczenie i rezerwę (domyślnie 5%) oraz pustostan (domyślnie 1 miesiąc w roku). Suwaki zmieniają te założenia.
- Podatek PL: ryczałt od przychodu z najmu, 8,5% do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki (rezydent PL, najem prywatny, bez odliczania kosztów).
- Off-plan: wartość przy oddaniu = cena razy (1 + aprecjacja, domyślnie 10%), koszty sprzedaży domyślnie 2,5% wartości wyjścia. ROI pokazujemy od wpłaconego kapitału oraz od pełnej ceny.
- Kursy walut: 1 USD = 3,6725 AED (sztywny peg), 1 AED ≈ 1 PLN, 1 EUR ≈ 4,25 AED (stan 07.2026).
- Model pomija: kredyt hipoteczny, amortyzację, indywidualne ulgi podatkowe i koszty wykończenia. Formuły: opracowanie własne na podstawie cenników DLD/RERA i praktyki rynkowej.
Dane rynkowe: Dubai Land Department, dane otwarte (transakcje 2026) oraz Property Monitor (yieldy) · aktualizacja 11.07.2026
Wyliczenia mają charakter poglądowy. Dane historyczne i szacunki nie gwarantują przyszłych zwrotów. Realna rentowność zależy od rynku, kosztów, pustostanu i kursu AED/PLN.
Dane rynkowe
Dzielnice w liczbach
+62% od 2018
Punkt 2026 to mediana transakcji DLD (styczeń do lipca). Lata 2018 do 2025 są przybliżeniem na bazie dynamiki ogólnomiejskiej, nie median dzielnicy.
Yield brutto · top 5 dzielnic
Yield brutto, przed kosztami i podatkiem. Do porównania kierunku, nie do prognozy.
Porównaj dzielnice
| Wskaźnik | Downtown | Dubai Marina | JVC |
|---|---|---|---|
| Cena za sqft, mediana (AED) | 2941 | 1913 | 1487 |
| Yield brutto | 5,7% | 6,2% | 7,4% |
| Yield netto po podatku PL | 3,0% | 3,5% | 4,3% |
| Service charge (AED/sqft/rok) | 30 | 18 | 15 |
| Transakcje, 2026 YTD | 1184 | 1100 | 5552 |
Yield netto policzony silnikiem kalkulatora dla mieszkania 800 sqft w cenie mediany dzielnicy: po service charge, zarządzaniu 6%, ubezpieczeniu i rezerwie 5%, pustostanie 1 mc i ryczałcie PL 8,5% / 12,5%.
Dane rynkowe: Dubai Land Department, dane otwarte (transakcje 2026) oraz Property Monitor (yieldy) · aktualizacja 11.07.2026
Dane historyczne nie gwarantują przyszłych zwrotów.
